82 厄瓜多尔（2025年版）
rales-Territorios-Ancestrales.pdf
5.8.2 外资企业获得土地的规定
2016年，厄瓜多尔国会通过《土地法》改革议案，其中规定“在保证粮食安全”的
基础上， 获得厄农业和畜牧业部授权的外国公共公司可依法在厄购买、 租赁土地或从农
业生产项目中获取相关受益。
【限制规定】《公共和国家安全法》第40条规定，禁止外国自然人或法人，以及由
一个或多个外国自然人或法人组成的厄籍法人实体占有、 收购或受让边境安全区、 安全
保留区的土地（在此区域的人口聚居区或城镇土地除外）。 《农村土地和继承土地组织
法》第21条规定，在与边界线平行的20公里范围内，禁止将农村土地所有权转让给外国
自然人或法人， 其亦不得在上述安全区和保留区获取农村土地。 《环境法》 第50条规定，
外国个人或法人不得在国家保护区获取任何土地。
【基本程序】购买土地基本程序：
（1）当决定购买某地块时，可请当地专业公司对欲购地块进行估价，以便得到实
际地价。
（2）检查土地卖方的地契 （Registro de la Propiedad， 也称Certificado de Gravamen），
以查证这块土地的权属、卖家是否抵押了这块土地以及法律上是否有争议， 并请律师到
房地产登记处（Registro de la Propiedad）核实以上情况。
（3）查看地税凭证（Impuesto Predial al Dí a），检验这块土地需交的市政府地税是
否已应缴尽缴。此种税须每年交一次，不到土地价值的千分之一。地产和房产皆须交此
税。
（4）如果是小区土地， 还要看小区管理费 （Costo de Condominio） 是否已缴清；如
果还同时购买土地上的房产还需检查上个月的水电费、 电话费等是否缴清。 如果是获得
农业土地，需获得农业部门的批准。
（5）付款和过户。买方带上现金或支票到公证处向卖方付款，公证处对该交易进
行公证。 之后买方请律师带上公证书等材料到房地产登记处的地契部进行所有人变更登
记，新地契会写上买方的名字（可以是公司或个人）。在房地产登记处进行所有人变更
登记约需一个星期。
（6）购得土地后需将土地加以利用，如暂不使用需将土地围起。如土地被人抢占，
需报警将其赶走。任何强行侵占土地的行为不可获得该土地的所有权； 若在不知情情况