柬埔寨（2025 年版）│ 53
（2）本法生效以后，以任何形式占有国有公共或私人财产的，均属无效（第十八条）；
（3）自1989年起，获得认可的不动产占有可构成不动产诉权，并依据本法规定，由不动产
持有人取得所有权（第三十条）；
（4）本法生效后，无权属证明即占有不动产的，应视为非法占有者（第三十四条）；
（5）为将占有转化为所有权，应明确、非暴力、公开、持续并蓄意的占有不动产（第三十
八条）；
（6）占有转化为完全所有权之前，符合法律规定的占有构成对该不动产的诉权。权属证明
本身为占有证明。而非不可争议的所有权权属证明。土地登记不动产所有权无争议的，占有权
属证明才构成明确、无争议的不动产权属证明。发生权利主张争议的，应通过对全部相关证据
的调查，确定该不动产的合法占有人。不动产占有权属证明可作为证据，但本身不具有决定意
义（第四十条）。
关于不动产所有权转让：销售、交换或赠与合同在地籍登记处登记后，方可实施排除第三
方的所有权转让（第六十五、七十和八十一条）。
关于土地特许：柬埔寨土地特许分为三类：社会特许、经济特许及适用开发和开采特许。
社会特许受益人可在国有土地上修建住宅或开垦国有土地谋生。经济特许受益人可整理土地进
行工业或农业开发。使用、开发和开采特许包括矿产开采特许、港口特许、机场特许、工业开
发特许、渔业特许，不受2001年《土地法》管辖（第四十九条、五十条）。
土地特许仅在特许合同规定的时间内设定权利（第五十二条）。土地特许面积不超过1万公
顷，特许期限不超过99年（第五十九、六十一条）。
关于土地租赁：土地租赁分为两种：无限期租赁和固定期限租赁。固定期限租赁包括短期
可续租租赁和15年或以上长期租赁。长期租赁构成对不动产的诉权，该权利可用于等值回报或
继承转让（第一百零六条、一百零八条）。
关于抵押：不动产所有人可以其不动产作为抵押品，通过抵押或质押方式保证支付债务（第
一百九十一条）。
关于土地使用的限制：1994年颁布的《土地使用规划、城市化与建设法》管辖柬埔寨全境
范围内的土地使用。本法和很多土地使用规划均很笼统，投资者在实施投资项目之前应认真核
对实际的规划规则。
2010年12月，柬埔寨内阁通过法律草案，允许外国人购买柬埔寨业主房屋一楼以上的房产。