74 德 国（2025年版）
土地使用权回归土地所有者所有， 但土地所有者要向土地使用权者支付建筑物赔偿费。 土地使
用权可一次或多次延长。在大多合同中都约定，土地使用权者有优先购买土地权力。
在德国， 土地使用权拥有者也有自己的地籍簿， 地籍簿中登记的土地使用权包括对建筑物
或住房的所有权。
德国的土地使用权是有价值的。《德国土地价值评估条例》（WertV）和《土地价值评估
大纲》（WertR）对土地使用权价值评估有具体规定。简单地说，土地使用权价值由两部分组
成， 一是土地部分， 一是建筑物部分。 土地部分价值来自于土地使用期限内一般地租和具体土
地使用金之间的差价。 地租和具体土地使用金差价越大， 土地使用剩余年限越长， 土地使用权
中土地部分价值就越高。 在土地所有者未出让土地使用权情况下， 土地和地上建筑物的价值完
全归土地所有者所有； 在出让土地使用权之后， 土地价值就被分为两个部分， 一部分归土地所
有者， 另一部分归土地使用权拥有者。 在德国， 土地使用权拥有者所持的土地价值接近土地价
值总额50%的情况颇为普遍， 原因是地租和具体土地使用金的差价大， 土地使用年限长。 这样，
土地使用权全部价值即由部分土地价值和100%的建筑物价值组成。
德国的土地使用权像土地所有权一样， 使用权拥有者有自己的地籍簿， 房产所有权和土地
使用权登记在一本地籍簿内，运作和管理比较方便。
在德国， 土地使用权拥有者通常每年向土地所有者支付土地使用金， 而不是一次性支付土
地使用金。 但是德国法律也允许一次性支付土地使用金， 在土地所有者同意的情况下， 法律同
样允许土地使用者根本不支付土地使用金。
5.6.2 外资企业获得土地的规定
德国允许土地自由买卖和出租， 非欧盟或非欧洲自由贸易联盟的个人和机构收购耕种农田
超过1万公顷的企业的20%及以上股权时需报批。同一投资者通过新投资拟收购被投资企业更
高股比，如25%、40%、50%或75%时， 需再次报批。德国的土地使用受当地市政当局的严格控
制， 所有土地使用和开发必须遵守地方的规划法规和区域划分计划 （Bebauungsplan） ， 包括建
筑物的大小和高度等限制。
5.7 外资公司参与当地证券交易的规定
根据德国法律规定， 任何公司均可在德国参与证券交易， 享受与本土公司一样的国民待遇。